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修的是高铁站,下的却是城市开发“棋”
沙坪坝要建设全国首个高铁枢纽商圈
2018年 06月 13日 11:50:33  来源: 重庆日报 编辑: lc 分享:
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    近日,沙坪坝铁路综合交通枢纽,建设者正在打通高铁站厅与轨道交通环线的地下通道。(记者 罗斌/摄)

    往地底下深挖30余米,修建一个7层的地下综合空间,将高铁、城市轨道、公交、出租车等诸多交通方式集合一体,让乘客真正实现楼上楼下无缝换乘——今年1月开通一期工程运营的沙坪坝铁路综合交通枢纽,是我市实施基础设施建设提升行动计划、以需求为导向的保障和改善民生行动计划的重要成果。

    作为目前国内最大的地下铁路综合交通枢纽,这一“超级工程”的高铁站功能目前已经开通,今后还有着更大的想象空间。近日,沙坪坝铁路综合交通枢纽上盖商业部分首张效果图和设计细节对外发布——该项目的地表,将加盖两栋高约180米的“双子塔”楼宇,会在交通枢纽之上建一个数十万平方米体量的新型商圈,首次实现与多种公共交通无缝融合,这里也将被建设成全国首个高铁枢纽商圈。

    以公共交通为导向,利用市级重大项目推动城市开发,沙坪坝在下一盘怎样的“棋”?

    公益项目遇难题:该如何“自平衡”甚至盈利

    2013年4月,沙坪坝铁路综合交通枢纽工程开工。通过它,实现城际交通干线和城市公共交通的无缝衔接,沙坪坝区可极大缓解交通拥堵,提升城市形象,助力重庆内陆开放高地建设。不过,一个新的问题接踵而来——像铁路综合枢纽这样的公益项目,耗资特别巨大,全部由政府财政负担,难免捉襟见肘;如果社会资本参与,又没有利润回报。

    位于沙坪坝的重庆西站,在建设之初也面临这样的难题。“公益项目在建设和运营上面临双重难题。”重庆西站投资发展有限公司相关负责人说,从建设上讲,没有盈利途径,项目就不可能在资本市场拿到钱。从运营上讲,项目每年都需要花钱来维护,收入少,支出却源源不断。

    如何实现公益项目投资收益“自平衡”甚至盈利,发达省市并不乏先进的做法。上海东方明珠即是成功典范。1991年,上海市准备投资建设一座发射电视信号的电视塔。此前修建的北京电视塔和天津电视塔,投资额都在3亿元左右。但上海市却拿出了9亿元,高标准修建了一座兼具旅游观光和发射电视信号的塔,此后每年收入数亿元,并成功上市。

    事实上,借助市场的力量,引入多方资本共同做公益项目建设,探寻新的商业价值,既有助于城市基础设施水平的提升,改善当地民众的福利水平,还能在不增加地方财政负担的前提下促进地方经济发展。国家发改委投资研究所体制政策室主任吴亚平认为,应该充分挖掘(公益)项目潜在的商业价值,完善相关价格/收费机制。

    综合交通枢纽站商业开发,既方便了乘客又增加了消费

    在铁路综合交通枢纽工程建设之初,沙坪坝区提出将作为交通节点的车站空间与区域开发建设合为一体,通过车站空间和城区空间的融合,在“老城区”构建全新的立体空间。换言之,在沙坪坝,将通过对铁路综合交通枢纽这样的公益项目进行商业开发,今后铁路枢纽不仅仅是个旅客进出的通道,还将承担更多城市功能。这对空间有限的老商圈的提档升级具有相当的借鉴和观察价值。

    到底该如何开发?沙坪坝铁路综合交通枢纽投资和建设的各个相关方,从不同层面进行研究,寻找国际国内类似项目进行比对。

    他们发现,高铁车站尤其是和城市轨道交通的接驳点,人流量巨大,但人流量并未能转化为商业价值。究其原因,主要是缺乏商业配套。一些城市的高铁车站,占地广体量大,但站内仅有基础服务提供。巨大的、光秃秃的广场上没有酒店、特色餐饮、休闲娱乐等业态,旅客要拖着行李箱穿过广场走上好几百米去消费,非常不便。

    进一步调研后,他们发现,日本、德国等发达国家推行的模式则不同,商业楼宇围绕交通核一体规划(TOD模式),火车、轨道、公交、商业四位合一:乘客在地下的轨道站下车或者停放车辆后,直接乘坐电梯到楼上,既可消费,又可候车转乘铁路。综合交通枢纽站的商业,既方便了乘客,又增加了消费。重要的是,这种一体化开发,让外地旅客认识一座城市并不是从冷冰冰的车站开始,而是从人性化设计和发达的商业开始,这种体验对城市品质的传播能力,可以想象。

    同时,因为商业体的存在,利用了现有的公共交通人流量,将进一步创造服务空间、就业机会和税收。

    也就是说,他们完全可围绕铁路综合交通枢纽的建设,按照城市的功能和格局进行产业配置和生态环境营造,从而打造一座高铁新城。

    沙坪坝铁路综合交通枢纽在高铁车站上盖进行商业开发的思路,由此被确立。曾参与重庆观音桥、大坪等多个商圈建设的龙湖集团,成为本次沙坪坝铁路综合枢纽商业开发的主体。

    “这一次不是上盖商业去接驳公共交通核,而是从设计、施工、运营开始,融合开发。”龙湖方面相关负责人介绍,沙坪坝铁路综合交通枢纽的上盖物业总规模将达到48万平方米,规划有商业、写字楼、商务办公等业态,其中包含一座龙湖天街。记者了解到,除了塔楼之外,龙湖将对楼下商业部分全部自持运营,项目预计2020年全部建成。

    根据首次公布的效果图,这座新型商业甚至打造了一个城市公共平台,在那里可以俯瞰高铁来往、从脚下穿梭而过。分析人士认为,这不仅是一种全新的消费旅行体验,让沙坪坝商圈在全国范围内独树一帜;这更是城市未来出行的积极尝试——未来,来自轨道、高铁、公交、出租以及私家车的乘客(即消费者),可从地下7层中的任意一层,通过特别加装的多部高速大载量电梯和扶梯,快速抵达站前广场和商业入口。

    “区域经济大提升的新契机”

    “沙坪坝商圈发展的主要难题是交通不畅,人们进不来也出不去,导致有效消费需求不足。高铁和即将建成通车的3条城市地铁线,将以高效便捷的出行方式,给沙坪坝带来巨量的人流,这是商业的基础。”沙坪坝区政协副主席崔杰认为,铁路综合枢纽的商业开发,为公益项目建设和持续运营,探索出了一条新路。

    不过,为公益项目寻找更多商业价值所带来的综合效应,远不止于此。记者了解到,目前,以TOD公共交通为导向的城市开发模式,已经在国内部分发达城市推行。城市的扩张不再是以城市中心为原点向外均衡地“摊大饼”,而是沿着轨道交通沿线,重点进行人口和生产力布局。谁占据了更多的轨道交通站点,谁就能获得更大的人流量,以及随之而来的发展潜力。

    轨道交通,主要包括高铁和城市轻轨、地铁等。在我市,客运量最大的高铁线非成渝高铁莫属,其开行最密集时达到了每天近40对,每天往返旅客平均数在两万人以上。成渝高铁在重庆的主要站点,即为沙坪坝铁路综合交通枢纽。此外,这里还连接了3条重庆城市地铁线,轨道密度很高。

    “这是沙坪坝区域经济大提升的一个新契机”,重庆工商大学教授王鸣剑认为,凭借轨道交通带来的天时地利,沙坪坝瞄准的“目标客户”不仅是主城其他区域,还包括成渝高铁沿线的诸多城市——这些轨道线上的城市,通过高铁抵达沙坪坝商圈的时间甚至比主城私家车跨区而来的时间更短,从而在新一轮城市竞争中赢得先机。

    据了解,为承接轨道带来的巨量人流,沙坪坝区正计划在铁路综合交通枢纽上汇聚更多的城市功能。除了商业,还包括教育、医疗以及行政服务。

    “未来高铁枢纽将带来人流的集聚,进而带来物资和产业的集聚,沙坪坝将抢抓这一发展机遇,以高铁站为中心,大力发展智能型智慧型产业,推动产业结构升级和城市提质。沙坪坝不但迈入了高铁时代,城市角色也会发生变化,成为重庆主城陆上‘客厅’‘门户’”。崔杰说,未来,三峡广场商圈将由目前的0.27平方公里扩展至1.5平方公里,辐射影响区域达到8平方公里,从而由一个单纯的城市商圈演变成一座产业集聚、配套完善的文化现代之城。(记者 吴刚)

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